Как запустить рынок земли: условия, цена и риски для аграриев

Мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения – серьезная преграда для инвестиций, получения зарубежных займов и развития страны. Об этом напоминают зарубежные партнеры Украины.

О том, что открытый рынок земли мог бы увеличить макрофинансовую помощь Украине, а стоимость гектара черноземов после его запуска составила бы 3-3,5 тыс. долл., недавно заявила представительства Всемирного банка в Украине Сату Кахконен. Мы выяснили у экспертов, какие риски для аграриев есть у открытого рынка земли, может ли государство их устранить и какой может быть цена одного гектара украинского чернозема?

Андрей Новак, глава Комитета экономистов Украины:

– К рынку земли в Украине нельзя относиться как к черно-белому вопросу: нужен он или не нужен. Безусловно, рынок земли нужен. Если мы с провозглашением независимости перешли от коммунистической экономики к рыночной, то рынок нужен везде, в том числе и рынок земли.

Однако рынок земли рынку земли рознь. Все зависит от того, как сформировано законодательство в этом вопросе. В Украине много страхов, но все они снимаются тремя главными предохранителями, которые нужно предусмотреть в законодательстве.

Первый – общая площадь земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть в обороте на рынке. Ее нужно ограничить. В США в обороте есть только 20% земли сельхозназначения. Поставили ограничения (остальные земли можно называть по-разному: рекреационные, стратегического резерва и т.д.), и уже не боимся, что украинские земли кто-то скупит: иностранцы, олигархи и т.п.

Второй – кто может покупать землю в Украине. В идеале, нужно предусмотреть, что землю смогут купить только граждане Украины. Тогда мы не боимся того, что землю скупят иностранцы, в частности, россияне, как представители страны-агрессора.

Третий – максимальная площадь земель сельхозназначения, которую может купить один гражданин Украины. 10 тыс. га или 100 тыс. га – вопрос дискуссионный, но после ограничения по максимальной площади мы не будем бояться, что 5-10 олигархов скупят всю землю.

Что касается цены, то стоит отметить, что, кроме купли-продажи, рынок земли – это, прежде всего, цивилизованный рынок аренды уже по рыночной цене. Сейчас то, что платят фермеры или крупные агрокомпании владельцам паев – это копейки. Почему? Нет рынка – и нет сформированной рыночной цены. Как только внедряется рынок земли, постепенно формируется рыночная стоимость, соответствующая ценам на рынке Европы, но с учетом того, что украинский чернозем самый качественный и его много.

В Европе цена гектара колеблется от 2,5 до 5,5 тыс. долл. То есть мы можем рассчитывать, что постепенно цена на украинскую землю установится ближе к верхней черте. Конечно, это произойдет не сразу после запуска, но через 5-7 лет стоимость украинской земли будет соразмерна максимальной в Европе. Тогда те владельцы, которые не продадут сразу, а сохранят землю, смогут получать за аренду вполне пристойные деньги.

После того, как будет запущен рынок земли, не будет необходимости в оценщиках – рынок сам сформирует цену, в соответствии с количеством и качеством земли. Сам по себе рынок дает экономические результаты в любой стране потому, что формирует объективную стоимость любого товара.

Я не думаю, что для сделок с землей нужны какие-то налоговые льготы, потому что наши аграрные предприниматели и так чувствуют себя нормально в украинских реалиях. Дополнительные льготы – это потери для государственного и местных бюджетов.

Борис Кушнирук, экономист:

– Украинский аграрный рынок развивается довольно бурно и потенциал развития очень большой. Объективно, мы самая большая аграрная страна в Европе по объему сельхозземель, они плодородны, природно-климатические условия довольно неплохие. Хотя есть проблемы по ухудшению плодородия земли и по климату: значительные объемы земли нужно орошать, а это большие инвестиции и необходимость заниматься этим централизованно.

Учитывая то, что земля не является товаром, ее цена низкая, и это продуцирует заниженную в разы, иногда в 5-10 раз, стоимость аренды земли. В таких условиях выигрывает не тот, кто повышает продуктивность земли, а тот, кто имеет больший масштаб. В Украине сложилась дикая ситуация, в которой у нас есть огромные масштабы земельных банков, подобных которым нет нигде в мире.

После того, как мы перейдем к рынку, и земля начнет продаваться, это сразу повлечет существенное изменение структуры землеиспользования. Они начнут сокращаться, потому что когда у тебя 500 тыс. га, обеспечить их продуктивность и эффективное использование невозможно. Тогда станет выгодно заниматься не наращиванием земельных банков, а увеличением продуктивности, даже если земля в аренде.

В этом случае малый и средний аграрный бизнес, который арендует земли, будет вынужден уйти из тех сегментов рынка, которые не дают большой добавленной стоимости. Ведь за аренду придется платить в разы больше – это одно из последствий рынка. Чтобы они могли эффективно работать, им придется заниматься не растениеводством массовых культур – масличных, зерновых и т.д., а выращиванием нишевой продукции – экологически чистой продукции садоводства, где важен не вопрос масштабов, а максимально эффективного использования земли. Земельные банки сократятся, а значит на рынке вырастет конкуренция, малый бизнес точно уйдет из малопродуктивных сфер.

В этом случае инвестиции, которые пойдут в добавочную стоимость, станут значительно больше по всем каналам – как кредитование, так и частные инвестиции. Когда земля станет собственностью, о ней начнут заботиться и в нее будут вкладывать деньги. Сразу возникнет вопрос эффективных качественных хранилищ – их практически нет. Как только начнет расти объем нишевой продукции, возникнет спрос на мощности по ее хранению, а кроме того будут развиваться смежные сферы – не только хранение, но и переработка.

Защитить бизнес и предотвратить спекуляции на земле позволяет совокупность факторов. Нужно на 10-15 лет установить запрет на покупку земли нерезидентами, ограничить объем земли, который может принадлежать одному физлицу – не больше 200 га, нужна государственная система предоставления долгосрочных кредитов на выкуп земель – если это государственные земли, то может быть рассрочка, а если частные – то должна быть система долгосрочных дешевых кредитов. Есть еще одна не очень сложная юридическая проблема, которую легко решить – формирование единых массивов земли. Когда землю порезали, то сделали это так, что единых массивов практически нет, а это создает проблемы. Если есть массив земли и мешает один участок, должна быть возможность на определенных условиях требовать ее продать.

Я сторонник формирования коопераций – только в их пределах хозяйства смогут конкурировать с большими хозяйствами. Необходимо помогать им выкупать, строить или брать в аренду хранилища и перерабатывающие мощности, чтобы у мелких фермеров была возможность получать добавочную стоимость, которая и будет формировать их прибыль.

Работы много, но нет ничего невыполнимого и того, чего не видел мир. Больше того, когда говорят, что рынок не готов – это ерунда. Польша открыла рынок, когда у нее все было на бумажных носителях, а у нас вся земля, которая находится в собственности физлиц, отображены в открытых реестрах.

Украина большая, и цена зависит от того, где находится земля, насколько она плодородна. Самыми плодородными у нас считаются земли в центральных областях, так что там цена выше. На Востоке и Юге масштабы больше, а людей меньше, так что предложение будет больше и будет ниже цена. На Западной Украине иногда и по гектару не могут раздать – не хватает. Где не хватает, там земля будет дороже. Учитывая особенности и размеры Украины, стоимость может существенно отличаться: гектар может стоить 3,5 тыс., а может 7-8 тыс. долл.

Я убежден, что тот вариант, который предлагает и. о. министра агрополитики Максим Мартынюк, правильный: сохранить в государственной собственности в каждом сельхозрайоне по несколько тысяч гектар, чтобы начать продажи на открытых аукционах именно с них. Это позволит определить стоимость в каждом районе и сформируется первичная оценка.

Алексей Кущ, финансовый эксперт:

– Чтобы минимизировать риски, реформа не должна ограничиваться только земельными законами, а должна иметь пакет правовых документов, которые обеспечивали бы право собственности на землю, ответственность государства за нарушение этого права. Сейчас государство не выполняет свои обязательства по земельному кадастру – в плане учета земли он работает отвратительно, не выполняет свои базовые функции и по защите титулов собственности. И в данном случае государство не несет никакой ответственности Начинать нужно с первой буквы алфавита.

Второй шаг, который нужно сделать – создать финансовые механизмы, которые могли бы обеспечивать покупку земли небольшими фермерскими хозяйствами. Если сейчас открыть рынок, за счет каких ресурсов фермеры будут ее покупать? У них для этого нет оборотных средств, банковские кредиты очень дорогие, предоставляются на короткий срок и далеко не каждому фермеру. Поэтому нужны механизмы, позволяющие брать кредиты на 20-30 лет под 5-10%. Это могло бы создать существенную конкуренцию на рынке земли и не привело бы к тому, что земля была бы сконцентрирована в руках ленд-лордов.

Но самое главное – конституционная основа реформы. За образец нужно брать польскую модель. Там в конституции прописано, что основой собственности на землю является фермерское хозяйство. Там максимальный размер фермерского хозяйства – до 500 га, а средние сделки на рынке земли заключается на 200-300 га земли.

У нас не хотят ни первого, ни второго, ни третьего. Вся битва идет вокруг того, как будет раскрываться рынок земли и как будут учтены интересы финансово-промышленных групп. Е

Есть компании, которых устраивает существующая модель, потому что дешевая аренда (у нас она в пределах 30-50 долл. за га, и только в некоторых плодородных районах достигает 100 долл., что раз в 5-10 раз меньше, чем в европейских странах) является фактором их преимущества. Если открыть рынок земли и не начнет развиваться малый и средний бизнес в аграрном секторе, мы можем попасть в уникальную ситуацию, когда у нас и фермеры не появятся, и за счет притока спекулятивного капитала из-за рубежа, наши предприятия начнут терять свои конкурентные преимущества и утратят свою рентабельность.

Нужно взвешивать весь комплекс рисков. Есть компании, которые заинтересованы в сохранении статус-кво, а есть те, которые хотят открыть рынок. В основном, это крупные компании с большими банками земли, которые хотели бы осуществить скачок в развитии, но для этого им нужны заемные ресурсы. Чтобы одолжить миллиарды долларов, им нужен залоговый актив, которым может стать банк земли.

Есть еще третья группа компаний, которых не устраивает статус-кво и которые хотели бы открыть рынок, но у которых нет ресурсов для покупки. По моим оценкам, средняя стартовая цена гектара – около 1тыс. долл. Но даже для нее нужно сделать все, что сказано выше. Однако даже по 1 тыс. долл. третья группа компаний не смогла бы выкупить свои банки, потому что сразу после открытия рынка в Украину начали бы заходить инвестиции арабских стран, Китая и пр.

Кстати, не стоит ждать золотого дождя – в Украине нет финансовых инструментов и фондового рынка, которые могли бы абсорбировать инвестиции на десятки миллиардов. Поэтому максимум, что Украина могла бы привлечь после открытия рынка – это 2-5 млрд долл. спекулятивного капитала. Но даже 5 млрд долл. в течение пяти лет могли бы разогреть рынок и цену на чернозем до 2-2,5 тыс. долл. за га.

Те же компании, о которых я говорил, хотят выкупить землю по минимальной оценочной стоимости, которая составляет 10-15 тыс. грн, у них нет денег для выкупа даже по 1 тыс. долл. Поэтому они сейчас проталкивают идею уступки прав собственности, чтобы был вторичный рынок договоров аренды. Они понимают, что на такой рынок иностранные инвесторы не придут – это непрозрачно и нет гарантий, и разогрева не будет.

Но если выполнить все условия для запуска рынка, провести реформу правильно – защита прав титулов собственности, конституционные изменения, финансовые механизмы для малых и средних фермерских хозяйств – в течение пяти лет до 1,5 тыс. долл. за гектар можно накрутить. Но 3,5 тыс. долл. – это фантастика. Тогда в Украине должна быть сегодняшняя Польша.

Анна Гончаренко