Попит на сільськогосподарську землю України зростає навіть у війну. Мотивація інвесторів, фермерів і великих агрохолдингів – купити зараз, щоб не переплачувати, коли ринок офіційно відкриється для юридичних осіб. Чи вигідно інвестувати в землю саме зараз?
Землю ще ніколи не купували так активно, як зараз, каже голова Асоціації землевласників України Сергій Кулєшов. «До війни ми мали два оголошення про продаж землі та одне про купівлю, а тепер на одну заявку на продаж припадає шість із боку покупців», – зазначає він.
Запити до Асоціації землевласників про допомогу з придбанням землі виросли у п’ять разів, каже Кулєшов. Про зростання оборотів за угодами з землею втричі, розповідав в інтервʼю «Економічній правді» і власник інвесткомпанії Concorde Capital Ігор Мазепа.
Попит на землю дійсно стрімко зростає. Причина – інвестори та агробізнес готуються до відкриття ринку землі для юридичних осіб у 2024 році.
Скільки коштує земля та як можна на ній заробити?
Ціни зросли попри війну
За даними Мінагро, за двадцять місяців функціонування ринку землі уклали 153 659 угод купівлі-продажу на загальну площу 344 061 га. Третину угод уклали після початку повномасштабної війни. При цьому до червня ринок фактично не працював через закриття реєстрів.
За весь період функціонування ринку землі з липня 2021-го найбільше паїв продано на Харківщині (40 800 га), Дніпропетровщині (31 500 га), Полтавщині (28 500 га), Кіровоградщині (28 300 га) та Хмельниччині (21 500 га), свідчить статистика Мінагро.
Через військові дії попит змістився в інші регіони. Інвестори враховують фактор безпеки, зокрема, віддаленість від кордону з РФ та Білоруссю і зони активних бойових дій, говорить гендиректор агрокомпанії ІМК Алекс Ліссітса. Разом з партнерами у 2022-му він запустив Land Club – об’єднання інвесторів у сільгоспземлю, яку орендують агрокомпанії.
Найменшим попитом користується земля в 10-15 кілометровій зоні від кордону у Харківській, Сумській, Херсонській та Чернігівський областях. Натомість у лідери вийшла правобережна Україна, особливо Вінниччина й Хмельниччина. Пропозиція продажу ділянок у прикордонних і прифронтових регіонах зростає, говорить керівник проєкту KupiPai від Concorde Capital Володимир Радько. «Попри більші ризики, ділянки за ціною $600-800 знаходять свого покупця», – підкреслює Радько.
У січні 2023 року Land Club провів понад 20 угод, а вже у лютому та березні – по 30-35 угод, каже Ліссітса. Радько теж відзначає збільшення попиту. Щомісяця обсяги угод в KupiPai зростають «кратно», зауважує він. KupiPai не розкриває кількість угод, але, за словами Радько, йдеться про трьохзначні цифри.
Скільки коштує гектар землі
На Полтавщині, де попит найбільший, гектар коштує від $2000, тоді як рік тому ціна коливалася у межах $1500-1700, розповідає Ліссітса. Середня ціна гектара за останніми угодами у Land Club становила $800-3000.
У І кварталі 2023-го середня ціна за 1 га землі у KupiPai за проведеними угодами становила близько 54 500 грн або $1416. Найдорожчою була земля у Черкаській області – понад 100 000 грн за 1 га. Понад 80 000 грн за га платили на Київщині й Хмельниччині.
Мінагро дає дещо менші цифри. У лютому, за даними міністерства, гектар у середньому коштував 39 000 грн або $977 в еквіваленті. Найбільше платили в Івано-Франківській області – понад 167 000 грн/га ($4187), а також Львівській – понад 128 000 грн ($3209), Київській – понад 74 000 грн ($1855), Вінницькій – понад 60 000 грн ($1504) і Закарпатській областях – понад 50 000 грн ($1253).
Читайте також: Торгівельні мережі та виробники базових продуктів підписали Меморандум про терміни розрахунків та націнки
Ціни від Мінагро можуть бути занижені, вважає Радько з KupiPai. «Велику кількість угод укладають за нормативно грошовою оцінкою землі, – пояснює він. – Так можна зменшити розмір податків і провести решту угоди у готівці». У середньому різниця між ринковою ціною та нормативною грошовою оцінкою 2-2,5 раза, додає він.
Бувають і факти завищення ціни, коли купують землю з метою змінити її цільове призначення, наприклад, для будівництва нерухомості. Це стосується більше західних регіонів, де нині найвищий попит на житло та офіси.
Хоча продавці традиційно виставляють ціни в доларах, земельні угоди завжди проводять в гривні. Тому порівняно з довоєнними показниками ціни суттєво зросли у гривні, але в доларах лишилися майже на тому ж рівні, наголошує Ліссітса з Land Club.
Чому війна не зупиняє попиту на землю
Ключова причина зростання попиту – очікування зростання вартості після того, як у 2024-му до ринку землі зможуть долучитися і юридичні особи. Оцінниця землі Катерина Тульку говорить, що лише за 2022 рік земля подорожчала на 30%, а до 2024-го може підскочити у ціні ще на 70%.
Інтерес інвесторів змістився з квартир на сільськогосподарські землі і через війну: нерухомість може бути зруйнованою, паям же загрожує лише мінування (третину земель в Україні заміновано), але це некритично, вважає Кулєшов із Асоціації землевласників. Попит є навіть на заміновані ділянки, говорить директор фінансової компанії Activitis Павло Матіяш.
Інвестиція в землю може приносити 10–15% річних у валюті від орендної плати, оцінює Кулєшов. Радько з KupiPai говорить про меншу дохідність: інвестори KupiPai у першому кварталі отримували 4,6–8,9% залежно від області.
Хто покупці? Окрім приватних інвесторів, які купують землю для перепродажу у 2024-му, це і великі агрохолдинги. Вони сподіваються придбати наділи, доки ті не підскочили у ціні, та готові витрачати на це по $2-5 млн на рік, розповідає представник однієї з компаній, що займається продажем сільськогосподарської землі, який попросив не називати його імені у цій статті. Для цього компанії використовують підставних фізосіб, додає співрозмовник.
Сподівання інвесторів на зростання цін у 2024-му внаслідок відкриття ринку землі для юросіб можуть і не справдитись, попереджає Радько з KupiPai. Багато залежить не лише від перебігу воєнних дій, а й від фінансового стану агрохолдингів. «У багатьох немає коштів на те, щоб платити значно більшу ціну за землю, щоб наростити земельний банк», – говорить Радько. Він вважає, що активними покупцями швидше будуть дрібні фермерські господарства та приватні інвестори.
Втім, прогнози про справжній бум ринку землі в Украіні передчасні, певен гендиректор компанії HarvEast Дмитро Скорняков. Під час гарячої фази війни інвестори завжди триматимуть на думці ризики окупації територій чи обстрілів, зазначає він. Умова для реальної активізації ринку – така ж, що і для інших галузей економіки: «план Маршалла» та прогресивні економічні реформи, каже Скорняков.
Читайте про новини агробізнесу в соцмережах Facebook та Telegram