Менш ніж за рік до початку війни – у липні 2021-го – Україна відкрила ринок землі сільськогосподарського призначення. Мораторій на купівлю та продаж с/г землі діяв в країні з 2001 року.
За майже сім місяців роботи цей ринок обріс інфраструктурними об’єктами, а його обсяги перевалили за 5 мільярдів гривень. З кожним місяцем його обсяги лише зростали.
Проте через війну робота ринку землі зупинилась – в перші два місяці доступ до бази даних про право власності на землю обмежили.
Після того як у травні уряд дозволив функціонування Держземкадастру в умовах воєнного стану робота ринку почала поступово відновлюватися. Щоправда, до довоєнних масштабів він навіть не наблизився: якщо у 2021-му щомісячна кількість угод становила близько 10 тисяч, то торік ця цифра впала вдвічі.
Падіння попиту та пропозиції вплинуло і на вартість землі. Хоча в різних регіонах по різному. Як саме війна вплинула на вартість землі?
Падіння продажів
Законодавством сьогодні передбачена мінімальна вартість землі, яка відповідає її нормативно-грошовій оцінці (вона вказується у витязі з технічної документації, залежить від показників родючості і тому відрізняється в різних областях – ЕП). Тобто, землевласники не можуть при продажі встановити ціну нижче НГО.
Аналіз регіонів показує, що в багатьох областях землею торгують саме за мінімально дозволеною ціною. Як наслідок, обсяг угод визначається кількістю землі, яку інвестори готові купити саме за визначеною мінімальною ціною.
Війна спричинила невизначеність у питанні оцінки землі, що змусило інвесторів зайняти очікувальну позицію й призвело до зменшення обсягів ринку.
Ті, хто все-таки вирішив щось придбати, віддають перевагу угодам з купівлі ділянок меншого розміру ніж це було до війни: до 24 лютого середній розмір угоди становив 2,5 га, а після – 2 га.
Обсяг торгів лише частково відображає картину ринку. Ціна є ще однією важливою частиною інформації. Однак аналіз цих даних містить застереження, що для багатьох угод дані про ціни недоступні.
Річ у тім, що до війни лише половина зареєстрованих угод містила інформацію щодо ціни. А зараз така інформація наявна взагалі лише у чверті угод.
Оскільки сторони угод самостійно вказують ціни у звітах, заявлені цифри можуть не відображати реальні.
Читайте також: Розведення великої рогатої худоби – чи вигідно це Землі?
За законом, податок на доходи від продажу земельної ділянки визначається, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче експертної грошової оцінки такої земельної ділянки.
Тож, сторони можуть занижувати звітну ціну (так, щоб вона була на рівні нормативно-грошової чи експертної оцінки, навіть якщо справжня ціна угоди вища) для ухилення від сплати податків.
Податковий кодекс каже, що перший за три роки продаж землі не оподатковується, якщо розмір ділянки менший від максимально допустимого для безоплатної передачі (2 га), або якщо право власності на нього отримано в процесі приватизації. Тому лише обмежена кількість угод підлягає оподаткуванню на основі ринкової ціни.
Як не дивно, коли у травні ринок відновив роботу, ціна землі в гривнях була вищою за довоєнну. Зокрема, до війни середня ціна гектара становила 30 тис. грн, а з травня підвищилась до 35 тис. грн.
Однак у липні ціна в доларах почала знижуватися, після девальвації гривні на 25% Національним банком. Через деякий час ціна в доларах стабілізувалася на значеннях дещо нижчих за довоєнні.
Загалом війна не суттєво вплинула на вартість землі. Одним із пояснень може бути те, що перед війною цей ринок лише почав розвиватися.
Іншим поясненням є те, що ринкові обмеження (наразі сільськогосподарську землю можуть купувати лише фізособ, громадянам України, не більше 100 га в одні руки – ЕП) до війни мали такий самий вплив на ринок, як і підвищена невизначеність під час війни.
У будь-якому разі, зняття обмежень допомогло б залучити більшу кількість учасників ринку та позитивно вплинуло б на інвестиції в українське сільське господарство.
В яких регіонах найдорожча земля
Вплив війни на ринок в областях був нерівномірним. Регіональні тенденції формувалися під впливом двох факторів. Перший – це переміщення обсягів торгівлі до центральних регіонів. Другий – незначний вплив війни на регіональні ціни в більшості областей.
Попри війну, ціни залишалися відносно стабільними в багатьох областях, а в деяких регіонах центральної України навіть зросли.
До війни Львівська, Івано-Франківська, Рівненська, Закарпатська та Київська області мали найвищу медіанну ціну, яка значно перевищувала показник нормативно-грошової оцінки (мінімально можлива ціна – ЕП).
У решті областей земля торгується близько до мінімальної ціни, що свідчить про те, що на ринку домінує попит.
Законодавчо встановлена мінімальна вартість землі могла запобігти падінню ціни у багатьох областях на початку війни – ціни знизились лише в західних регіонах, де мінімальна ціна і раніше була набагато нижчою від ринкової.
Ба більше, середня ціна на землю в кількох областях виросла: на 100% у Житомирській, на 40% – у Вінницькій та на 15% – у Полтавській. Попит на землю змістився в бік цих областей.
Зростання цін у Житомирській та Вінницькій областях перевищило темпи знецінення гривні. Це свідчить про те, що, попри невизначеність через війну, інвестори вважають українську землю привабливим активом в областях, які знаходяться відносно далеко від лінії фронту.
На відміну від цін, обсяг торгів різко впав у більшості регіонів. До війни північно-східні області – Харківська та Сумська – демонстрували найбільший обсяг торгів (кількість угод на місяць). За ними йшли Полтавська та Вінницька області.
Найменші обсяги торгівлі показали західні області – Закарпатська та Івано-Франківська. З початком війни торгівля в Луганській і Донецькій, а також у Запорізькій та Херсонській областях впала практично до нуля.
Істотно скоротився обсяг торгівлі у північних регіонах: на більш ніж 85% у Харківській та на понад 70% – у Чернігівській області. У центральних регіонах обсяг також упав, але падіння було менш суттєвим: в Полтавській – на 50%, Вінницькій, Черкаській та Житомирській областях – на 25%.
Структура регіональних обсягів торгівлі підтверджує висновок про те, що інвестори переміщують свою увагу з північно-східних районів на центральні де збалансовані родючість ґрунту та ризики розташування.
Вплив на розподіл цін
До війни спостерігалась велика концентрація угод за ціною нижче 50 тис грн за га. Під час війни їх кількість суттєво впала – в 10 разів порівняно з довоєнним рівнем. У відносному вираженні до війни 88% угод були нижчими за 50 тис грн/га, тоді як нині ця частка становить 69%.
Кількість угод з ціною понад 50 тис грн за га також зменшилася, хоча й меншою мірою. Наприклад, місячна кількість угод в діапазоні 50 000-75 000 грн за га стала приблизно у 2,5 раза менша за довоєнний рівень.
Падіння кількості угод за ціною нижче рівня 50 тис грн/га здебільшого відображає нижчий попит на землю.
Натомість для цінового діапазону вище 50 тис грн/га зміна обсягу визначається факторами як попиту, так і пропозиції. З боку попиту преференції інвесторів, можливо, змістилися в бік виняткових земельних угод, до яких потрапляють землі, які перевершують середні показники за окремими параметрами.
З початком війни важливу роль почали відігравати не лише якість ґрунту та логістичні умови, але й відстань від поточної та потенційної лінії фронту. Такою зміною попиту можна пояснити відносно менше падіння обсягу торгівлі за цінами вище 50 тис грн за га.
Іншою причиною відносно помірного впливу війни на торгівлю вище 50 тис грн за га є пропозиція. До війни багато власників якісної землі не бажали її продавати, очікуючи зростання цін.
Дійсно, у 2024 році передбачалося дерегулювання ринку, що б напевно призвело до зростання попиту та цін. Війна негативно вплинула на ці сподівання і, можливо, підштовхнула деяких землевласників до продажу землі.
Порівняно з дешевим сегментом, де ціни нормативно обмежені від падіння, а сторона пропозиції практично не впливає на ринок, ціни у високому сегменті можуть суттєво змінюватися. Внаслідок цього збільшення пропозиції, можливо, пом’якшило вплив війни на цей ціновий сегмент.
До війни медіанні ціни у Львівській та Івано-Франківській областях були одними з найвищих у країні, значно перевищуючи нормативний мінімум. І через війну ціни тут впали значно більше, а обсяг торгівлі залишився майже незмінним.
Така ситуація можлива при одночасному падінні попиту й збільшенні пропозиції землі, що могло статися як на цих регіональних ринках, так і у високому ціновому сегменті загалом.
Базова вартість землі
Попри наявний ринок фундаментальну вартість української землі оцінити важко. Невизначеність, пов’язана з геополітичною напругою в регіоні, спотворює поточну ціну.
Як наслідок, ціна на землю в Україні значно нижча, ніж у найближчих сусідів із ЄС. Наприклад, середня вартість української землі наразі становить 1464,9 євро, що нижче, ніж ціни в сусідніх країнах у 2013 році.
А ціни на землю сільськогосподарського призначення в країнах ЄС, які межують з Україною, стабільно зростають протягом останніх десяти років. Наприклад, в Угорщині з 2013-го по 2021 рік ціна виросла на 65% і вже тоді коштувала приблизно втричі дорожче, ніж в Україні.
Це свідчить про те, що жорстке регулювання ринку землі призводить до зниження ціни й обсягів торгівлі. Отже, скасування обмежень покращило б ситуацію навіть за наявності невизначеності, спричиненої війною.
Замість висновку
Україні вдалося зберегти сільське господарство та залишитися світовим постачальником зерна. Знову, хоча й зі значно меншими обсягами торгівлі, запрацював молодий і обмежений ринок землі.
Як не дивно, деякі регіони центральної України показали значне зростання цін на землю, що вказує на те, що інвестори можуть дивитися далі крізь невизначеність війни та визнавати довгострокову цінність інвестицій в сільськогосподарські землі.
Мінімальна ціна, можливо, запобігла падінню, унеможлививши продаж землі для деяких землевласників, оскільки знайти покупців у постраждалих від війни регіонах за поточною мінімальною ціною доволі нелегко.
Однак, з іншого боку, мінімальна ціна підтримує ціни до наступного кроку дерегуляції ринку 2024 року, який дозволить компаніям купувати сільськогосподарські землі.
Подальший розвиток ринку землі в Україні залежатиме від усунення невизначеності, пов’язаної з війною.
Слідкуйте за новинами агробізнесу в соцмережах Facebook та Telegram